---

ХАРКІВСЬКА МІСЬКА РАДА

ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

18 сесія 23 скликання

РІшенНЯ

Від 29.11.2000 р.

м. Харків

Про звіт управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради «Про хід приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова»

На підставі ст. 26, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», п. 7.2.1 Положення про управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради, затвердженого розпорядженням міського голови № 1327 від 23.05.98 р., керуючись ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Харківська міська рада

ВИРІШИЛА:

1. Узяти до відома звіт начальника управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради Поливаного А.П. про хід приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова у 2000 році.

2. Контроль за виконанням даного рішення покласти на постійну комісію з промисловості, економічного розвитку та власності Харківської міської ради.

Міський голова М.Д. Пилипчук

Харківська міська рада

Управління комунального майна та приватизації

Звіт

про результати приватизації об'єктів

комунальної власності

за 2000 р.

м. Харків

2000 р.

З метою проведення послідовної політики реформування комунальної власності м. Харкова, підвищення ефективності процесу приватизації в м. Харкові і збільшення надходжень коштів до міського бюджету, управлінням комунального майна та приватизації була розроблена Програма приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова, затверджена 12 березня 1999 р. рішенням VII сесії Харківської міської ради ХХІІІ скликання, на підставі якої проводилася робота з приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова в 1999р.

Робота з виконання прийнятої Програми приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова була продовжена управлінням комунального майна та приватизації в 2000 р. За станом на 31 жовтня 2000 р. у частині приватизації об'єктів способом «викуп» вона виконана на 90 %.

У 2000 р. основними завданнями управління по приватизації об'єктів комунальної власності є завершення роботи з виконання Програми приватизації і виконання прийнятих на сесіях Харківської міської ради рішень «Про внесення доповнень до Програми приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова» від 17.11.1999 р., «Про внесення змін і доповнень до рішення сесій Харківської міської ради «Про відчуження нежитлових приміщень», «Про Програму приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова» від 30.03.2000 р., «Про внесення доповнень до Програми приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова» від 16.06.2000 р., якими були доповнені переліки об'єктів комунальної власності, які підлягають приватизації способом «викуп».

Розглядаючи результати проведення приватизації об'єктів комунальної власності за станом на 31 жовтня 2000 р., можна виділити такі показники:

За звітний період управлінням укладено 212 договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень.

Загальна площа проданих об'єктів (нежитлових приміщень) - 26 876,7 кв. м, що складає 3,5 % від загальної площі орендованих приміщень комунальної власності міста.

Загальна вартість відчужених управлінням 212 об'єктів складає 8 390 139 грн.

Кошти, що надійшли за звітний період від приватизації, відповідно до затверджених нормативів, розподілялися в такий спосіб:

- до міського бюджету перераховано 7 454 тис. грн.

Таким чином, при річному плані по приватизації в 6 млн.грн., за станом на 31.10.2000 р. план виконаний на 124,2 %.

- 10 % коштів, що надходять від приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова, направляються на відшкодування витрат, пов'язаних із приватизацією, а також матеріально-технічне і наукове забезпечення.

Аналіз процесу приватизації об'єктів нерухомості, що знаходяться в комунальній власності, за 2000 рік

Аналіз процесу приватизації за 2000 р. виконувався по таких напрямках:

• аналіз структури приватизації об'єктів комунальної власності;

• аналіз впливу ціноутворюючих чинників на рівень цін приватизації;

• аналіз динаміки приватизації.

1. Аналіз структури приватизації об'єктів нежитлової нерухомості здійснювався по таких чинниках:

=> місцю розташування в місті;

=> віку будинків, у яких розташовані приватизовані об'єкти;

=> розташуванню в будинку;

=>ступеню фізичного зносу;

=> розміру площі.

2. При аналізі впливу найбільше істотних у дійсних умовах ціноутворюючих чинників на вартість об'єктів нежитлової нерухомості комунальної власності враховувалися такі чинники:

=> розташування об'єктів в економіко-планувальних зонах;

=> розташування в будинку;

=> фізичний знос;

=> розмір площі.

3. Аналіз динаміки процесів приватизації по роках (1997, 1998, 1999).

Аналіз структури приватизації об'єктів нерухомості

комунальної власності в 2000 році

Структура задоволеного попиту на приватизацію приміщень переважно шляхом викупу в 2000 році по економіко-планувальних зонах подана на мал. 1.

Як видно з діаграми, в 2000 році продовжували приватизуватися приміщення, розташовані в центральних районах міста. Так, біля 79% (проти 84% у 1999 році) об'єктів нежитлової нерухомості комунальної власності з числа викуплених розташовані в 1 і 2 економіко-планувальних зонах і тільки біля 21% (проти 16% у 1999 році) - у віддалених від центру і пожвавлених транспортних магістралей 3 і 4 зонах. З такого співвідношення можна зробити висновок про переваги, що продовжуються, потенційного інвестора - на 5 інвесторів, що вкладають кошти в придбання комунальної власності, розташованої в центральних районах, знаходиться поки тільки 1 інвестуючий кошти в об'єкти нерухомості, розташовані на околицях міста або віддалені від пожвавлених транспортних і пішохідних магістралей.

       Мал. 1.

Слід зазначити, що структура приватизації комунальної власності щодо 1999 року по чиннику району розташування почала змінюватися. Зміни обумовлюються обмеженою пропозицією в центральних районах. У зв'язку з цим бізнес поширюється на окраїнні райони.

Структура приватизації по ступеню фізичного зносу об'єктів нежитлової нерухомості демонструється діаграмою, поданою на мал. 2.

                                                       Мал. 2.

Як видно з цієї діаграми, приватизуються, в основному, приміщення з фізичним зносом, що знаходиться в межах 20-40% (59%). Більш 28% приміщень, що викуповуються, потребують проведення поточного або капітального ремонту. Щодо 1999 року в структурі викупу по даному чиннику принципових змін не відбулося.

Структура викупу по розташуванню в будинку демонструється діаграмою на мал. 3. По розташуванню в будинку виділені такі рівні: підвал, напівпідвал, цоколь, 1 поверх та інше (мансарда, антресоль, підвал і 1 поверх і т.п.).

                                               Мал. 3.

Як випливає з діаграми, більш 33% приватизованих приміщень розташовані нижче рівня землі (підвал, напівпідвал, цоколь), 55% складають наземні приміщення (в основному, це 1 і 2 поверхи). У порівнянні зі структурою викупу 1999 року спостерігаються такі зміни: на 12% збільшилася кількість приміщень, що викуповуються, розташованих на рівні 1 і 2 поверхів, і рівно настільки ж зменшилася кількість приміщень, що викуповуються, розташованих у напівпідвалі і цоколі, а також таких, що належать до категорії «інше розташування».

Діаграма, подана на мал. 4, ілюструє структуру викупу за 2000 рік за розміром площі приватизованих об'єктів нежитлової нерухомості. Як видно з діаграми, найбільш інтенсивно викуповуються приміщення площею до 200 кв.м, що становлять у структурі викупу 86,7% (проти 81,1% у 1999 році). За 2000 рік у структурі викупу кількість приватизованих приміщень площею 50-150 кв.м збільшилася на 5,9% щодо структури викупу 1999 року, по інших же позиціях площ спостерігається зниження від 0,5% до 2,7%. Найбільш інтенсивно в 2000 році приватизувалися приміщення площею 50-100 кв.м.

                                                      Мал. 4.

Їх питома вага в структурі приватизації 2000 року щодо минулого року зросла на 3,5% і становить 37,3%. На 2,4% (14,4% у 1999 році) зросла кількість приватизованих об'єктів площею 100-150 кв.м. Така зміна в структурі приватизації, цілком ймовірно, свідчить про відсутність у суб'єктів підприємницької діяльності оборотних коштів для інвестування у великі об'єкти. Це підтверджується тим фактом, що в 1998 році об'єктів нерухомості площею, перевищуючою 400 кв.м, приватизовано на 21,6% більше, ніж у 2000 році.

Структура приватизації по роках будівництва будинків, у яких розташовані викуплені об'єкти нежитлової нерухомості, показана на мал. 5.

                                   Мал. 5.

Як випливає з діаграми, більш 54% будинків, у яких розміщені викуплені в 2000 р. об'єкти, побудовані в довоєнний або дореволюційний час. У загальній структурі викупу 42% становлять будинки, побудовані до 1917 року, що па 5% менше, ніж у 1999 році.

Дана зміна в структурі приватизації свідчить про таке. Будинки старої забудови розташовані переважно в центральній частині міста. Через обмежену пропозицію об'єктів нерухомості комунальної власності, розташованих у центральних районах у будинках старої забудови, суб'єкти, що господарюють, починають інвестувати у власність, віддалену від центральної частини міста і побудовану в більш пізні періоди часу. Це також підтверджується даними по зонованій структурі приватизації, поданій на мал. 1.

Аналіз впливу основних ціноутворюючих чинників на рівень цін приватизації

Як уже відзначалося вище, як основні ціноутворюючі чинники виділені такі чинники: розташування об'єктів в економіко-планувальних зонах; розміщення в будинку; фізичний знос; розмір площі.

Залежність вартості приміщень, що викуповуються у 2000 р., від розташування в економіко-планувальних зонах міста показана на мал. 6.

                                         Мал. 6.

З приведеної діаграми видно, що вартість нерухомості, що викуповується в центральних районах, у середньому більш ніж у 1,52 разу перевершує вартість нерухомості, розташованої на околицях міста, що чітко підтверджує і тенденції вторинного ринку. Проте на вторинному ринку цей розрив ще більший і знаходиться в діапазоні 2-5 разів. При цьому об'єкти нерухомості, розташовані в першій економіко-планувальній зоні, продані на 15,4% дорожче, чим об'єкти, що знаходяться в другій зоні. Розрив в цінах викупу об'єктів нерухомості, розташованих у другій і третій зонах, складає приблизно 20%. Таке співвідношення цін приватизації характерне саме для 2000 року. Якщо в 1999 році, як і в минулі періоди, рівень цін приватизації в 3 і 4 економіко-планувальних зонах був порівняний, то в 2000 році за рівнем цін приватизації скоріше можна групувати 1 і 2 зони, а також 3 і 4, розкид цін приватизації між якими складає усього 7,7%.

Важливим ціноутворюючим чинником є розташування об'єкта, що викуповується, в будинку. Залежність вартості викупу 1 м2 від розташування в будинку подана на мал. 7.

                                                     Мал. 7.

Розмір питомого показника в доларовому вимірі підвальних приміщень у середньому на 15,2% нижче, чим для першого поверху. Такий розрив значно менший, ніж на вторинному ринку. Тут цей розмір досягає, значення 30-50%.

Як видно з діаграми, усереднена ціна приватизації цокольних приміщень у 2000 році вище, чим ціна приватизації об'єктів, розташованих на 2 і більш високих поверхах. Таке перевищення складає 3,5%, тоді як на вторинному ринку - 10-15%.

Вплив ступеня зносу на розмір вартості демонструється діаграмою, поданою на мал. 8.

Ця діаграма демонструє достатньо широкий розкид у вартості 1 м2 об'єктів нерухомості, що викуповуються, в залежності від ступеня фізичного зносу. Більш ніж у 2,8 разу відрізняється середня вартість 1 м2 приміщень із зносом до 20% від вартості приміщень із зносом понад 60%. Як видно з діаграми, в 2000 році спостерігається практично лінійна обернено пропорційна залежність вартості 1 м2 об'єктів приватизації від розміру фізичного зносу. Різке падіння рівня цін спостерігається тільки для об'єктів приватизації практично негожих до експлуатації в тому виді, як вони є (із зносом, перевищуючим 70%).

                                                   Мал. 8.

Не менш важливим чинником механізму ціноутворення є розмір площі приміщення, що викуповується. Залежність вартості 1 м2 від розміру площі. що викуповується, подана на мал. 9.

                                                 Мал. 9.

Як видно з діаграми, найбільший розмір питомого показника мають приміщення, що користуються найбільшим попитом (площею до 200 м2). Такі площі саме необхідні для організації об'єктів торгівлі, офісів, побутового обслуговування.

Зі збільшенням площі об'єкта нерухомості знижується значення вартості 1 м2. Так, вартість 1 м2 приміщень площею більш 200 м2 на вторинному ринку при використанні лінійної моделі знижується в середньому на 10% на кожні 100 додаткових метрів площі. При викупі ж комунальної власності в 2000 році таке зниження досягає 0,8-1,5% на наступні 100 м2.

Окремо варто прокоментувати значення ціни приватизації в діапазоні площ 250-300 і 300-350 м2. Тут спостерігається перекручування вибірки, обумовлене недостатністю даних для аналізу. У перший діапазон потрапили сильно зношені об'єкти, до того ж ще і розташовані на околиці міста. В другий діапазон ввійшли об'єкти із середнім зносом, проте розташовані в центрі. Внаслідок цього і відбулося перекручування.

Особливо слід зазначити про зроблені орендарем невіддільні поліпшення. На викупному приватизаційному сегменті ринку цей чинник відіграє істотну роль у механізмі ціноутворення. Справа в тому, що в умовах нині чинного законодавства і при дотриманні орендарем (майбутнім власником) установленої процедури проведення ремонту вартість об'єкта нерухомості, що підлягає приватизації шляхом викупу, зменшується на вартість ремонтно-відбудовних робіт, виконаних за рахунок коштів орендаря.

Так, у 20,5% викуплених у 2000 році приміщень орендарем були зроблені ремонтно-відбудовні роботи. Вартість ремонту в середньому складає 32,8 $/м2 Переважно відремонтовані в період оренди приміщення, що були передані в оренду в достатньо поганому технічному або функціонально негожому стані, а поліпшення виконані для конструктивних елементів, без ремонту яких неможлива була експлуатація об'єктів оренди за функціональним призначенням. Крім того, виконані поліпшення направлені не тільки на підвищення капітальності будинків, у яких розміщені об'єкти приватизації, але і поліпшення фасадів будинків, прилеглої території. Поліпшувалися під час оренди, в основному, приміщення, розташовані в центральних районах міста на пожвавлених транспортних і пішохідних магістралях (див. мал.10).

                                             Мал. 10.

Аналіз динаміки процесів приватизації

Динаміка зміни цін викупу проаналізована за середнім значенням ціни викупу 1 м2 у гривнєвому вимірі за останні три роки.

У таблиці 1 подані дані про ціни викупу і темпи їх зміни в 1997-2000 р.р.

Таблиця 1

Необхідно відзначити, що в 1998-1999 роках у процесі приватизації вдалося зберегти темпи зростання цін приватизації, істотно перевищуючи темпи інфляції. Як випливає з табл.1, перевищення ціни викупу над темпом інфляції зафіксоване на рівні 26-46%.

У таблиці 2 подані дані про середню вартість об'єктів комунальної власності м. Харкова 1м2.

Таблиця 2

Динаміка цін викупу за роками ілюструється на мал. 11.

                                    Мал. 11.

Висновки.

1. Продовжують користуватися попитом (приватизуватися) приміщення, розташовані в центральних районах міста або на пожвавлених транспортних магістралях (79% розташовані в 1 і 2 економіко-планувальних зонах).

2. Приватизуються інвентарні об'єкти нежитлової нерухомості, розташовані, в основному, в старих будинках дореволюційного або довоєнного будівництва, що потребують значного поточного або капітального ремонту (54% дореволюційної і довоєнної забудови).

3. Велика частка в структурі приватизованих об'єктів припадає на підвальні і напівпідвальні приміщення (33%).

4. Найбільшим попитом у 2000 р. користуються приміщення площею до 100 м2 (60,2% у структурі приватизації 2000 року).

5. У 2000 р. збережений темп зростання цін приватизації (на 29,6% темп зростання цін приватизації перевищує темпи інфляції).

6. У 2000 р. збережений теми зростання цін приватизації в середньому за 1 м2, у той час як рівень цін на вторинному ринку знизився.