---

ХАРКІВСЬКА МІСЬКА РАДА

ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

22 сесія 23 скликання

РІшенНЯ

Від 20.06.2001 р.

м. Харків

Про звіт управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради «Про хід приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова»

На підставі ст. ст. 26, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», п. 7.2.1. Положення про управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради, затвердженого розпорядженням міського голови № 1327 від 23.05.98 р., керуючись ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Харківська міська рада

ВИРІШИЛА:

1. Затвердити звіт начальника управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради Поливаного А.П. про хід приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова за перше півріччя 2001 року.

2. Контроль за виконанням даного рішення покласти на секретаря Харківської міської ради Петренка М.Я.

Міський голова М.Д. Пилипчук

Харківська міська рада

Управління комунального майна та приватизації

Звіт

про результати приватизації об'єктів комунальної власності за період

з 1 січня по 31 травня 2001 року

м. Харків 2001 р.

Відповідно до Законів України «Про державну програму приватизації», «Про приватизацію майна державних підприємств», «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», з метою найбільш ефективного використання нежитлового фонду м. Харкова і поповнення міського бюджету, на підставі ст. ст. 26, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», керуючись ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», управління комунального майна та приватизації, з метою забезпечення прозорості процесу приватизації комунальної власності територіальної громади м. Харкова та виконання рішення XXI сесії Харківської міської ради XXIII скликання від 27.04.2001 р. в частині виконання п. 8 даного рішення, надає звіт про хід приватизації об'єктів комунальної власності територіальної громади міста за станом на 31.05.2001 р.

У 2001р. головними завданнями управління щодо приватизації об'єктів комунальної власності є завершення роботи з виконання Програми приватизації та виконання прийнятих на сесіях Харківської міської ради рішень «Про внесення доповнень до Програми приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова» від 17.11.1999 р., «Про внесення змін та доповнень до рішень сесій Харківської міської ради «Про відчуження нежитлових приміщень», «Про Програму приватизації об'єктів комунальної власності» від 30.03.2000 р., «Про внесення доповнень до Програми приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова» від 16.06.2000 р.; XVII сесії Харківської міської ради ХХІІІ скликання від 28.09.2000 р. «Про внесення доповнень до Програми приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова», XIX сесії Харківської міської ради ХХІІІ скликання від 27.12.2000 р. «Про внесення доповнень до Програми приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова» міської, якими були доповнені переліки об'єктів комунальної власності, що підлягали приватизації способом викупу. Крім того, з метою проведення послідовної політики реформування комунальної власності м. Харкова, підвищення ефективності процесу приватизації в м. Харкові та збільшення надходження грошових коштів до міського бюджету, управління комунального майна та приватизації була розроблена програма приватизації об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2001-2002 р.р., затверджена 27 квітня 2001 р. рішенням XXI сесії Харківської міської ради XXIII скликання, на підставі якої проводиться робота з приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова в 2001 р.

Надана нижче інформація в повному обсязі відображає ступінь виконання рішень сесій Харківської міської ради посесійне:

- VII сесія Харківської міської ради ХХІІІ скликання від 12.03.1999 р. «Про Програму приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова».

Програмою приватизації комунальної власності м. Харкова було передбачено відчуження способом викупу 183 об'єктів (Додаток №1), 40 об'єктів - на конкурентних засадах (додаток №2), 4 об'єкти - пакети акцій у статутних фондах АТ, що належать міськраді (додаток №3) і 3 об'єкти - об'єкти незавершеного будівництва (додаток №4).

За станом на 31.05.2001 р. управлінням комунального майна та приватизації по зазначеній сесії укладено 161 договір купівлі-продажу нежитлових приміщень.

На підставі рішення XXI сесії Харківської міської ради XXIII скликання від 27.04.2001 р. 6 об'єктів були вилучені з переліку об'єктів комунальної власності, які підлягали приватизації способом викупу.

На теперішній час ведеться робота щодо приватизації останніх 16-ти об'єктів комунальної власності міста, з яких по 1-му об'єкту надійшло прохання про перенесення терміну приватизації на 2002 рік.

Результати виконання цього рішення приведені в діаграмі №1. Варто звернути увагу, що до сектору «у роботі» включені об'єкти, що знаходяться на оцінці або на підготуванні до укладання договору купівлі-продажу.

         Відповідно до Додатка № 2 до вищевказаного рішення підлягали приватизації на конкурентних засадах 40 об'єктів комунальної власності. З них - за станом на 31.05.2001 р. - 6 об'єктів продано. У зв'язку з відсутністю купівельного попиту, щоб уникнути руйнування і з метою зберігання об'єктів комунальної власності міста, рішенням XIV сесії Харківської міської ради XXIII скликання від 30.03.2000 р. з Додатка №2 вилучені 20 об'єктів і передані в оренду. По інших 14 об'єктах проводиться робота щодо можливості їх приватизації на конкурентних засадах.

Відповідно до Додатка № 3 до Програми приватизації об'єктів комунальної власності з 4-х пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, які підлягали приватизації, продані за конкурсом:

пакет акцій АТЗТ «Гея» у кількості 13 шт. номінальною вартістю акції 10,0 грн., що становить 3,1% статутного фонду АТЗТ «Гея» (проданий за 5500 грн., при початковій ціні пакету 5300 грн.),

а також пакет акцій готелю «Металіст» у кількості 63600 шт., номінальною вартістю акції 0,25 грн., що становить 26,86% статутного фонду ВАТ «Готель «Металіст» (проданий за 403400 грн. при початковій ціні пакету 400400 грн.)

Зазначені пакети акцій знаходились в управлінні Харківської міської ради.

Об'єкти незавершеного будівництва, зазначені в Додатку № 4 до рішення VII сесії XXIII скликання від 12.03.99 р. «Про Програму приватизації об'єктів комунальної власності м Харкова» за станом на 31.05.2001 р. не приватизовані у зв'язку з відсутністю покупців.

- XI сесія Харківської міської ради XXIII скликання від 17.11.99 р. «Про внесення доповнень до Програми приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова».

Підлягало приватизації способом викупу 220 об'єктів комунальної власності. З них за станом на 31.05.2001 р. управлінням комунального майна та приватизації укладено 186 договорів купівлі-продажу, 4 об'єкти вилучені з переліку об'єктів комунальної власності на підставі рішень XVII сесії Харківської міської ради ХХІІІ скликання від 28.09.2000 р. і XXI сесії Харківської міської ради XXIII скликання від 27.04.2001 р.; по 30-ти об'єктах управлінням комунального майна та приватизації ведеться робота по підготовці необхідних документів, а також орендарям надіслані листи-нагадування. Результати виконання рішення сесії наведені в діаграмі № 2.

- XIV сесія Харківської міської ради від 30.03.2000 р. «Про внесення змін і доповнень до рішень сесій Харківської міської ради «Про відчуження нежитлових приміщень», «Про Програму приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова». Приватизації способом викупу підлягають 59 об'єктів комунальної власності міста. З них за станом на 31.05.2001 р. вилучений із переліку об'єктів комунальної власності 1 об'єкт на підставі рішення XXI сесії Харківської міської ради ХХІІІ скликання від 27.04.2001 р. Управлінням комунального майна і приватизації укладено 46 договорів купівлі - продажу, готуються проекти 2-х договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень; 1 об'єкт знаходиться на оцінці, по 9-ти об'єктах продовжена робота по підготовці до приватизації. Варто звернути увагу, що до сектору «у роботі» включені об'єкти, що знаходяться на оцінці або на підготовці до укладання договору купівлі-продажу.

- XVI сесія Харківської міської ради від 16.06.2000 р. «Про внесення доповнень до Програми приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова». Були доповнені переліки об'єктів комунальної власності, які підлягали приватизації способом викупу, 31 об'єктом комунальної власності міста. З них, за станом на 31.05.2001 р., укладено 19 договорів купівлі-продажу, по 2 об'єктах проводиться експертна оцінка вартості нежитлових приміщень, готується проект 1-го договору купівлі-продажу, по 9-ти об'єктах управлінням комунального майна та приватизації підготовлені листи-нагадування.

Дана інформація наочно подана в діаграмі № 4. На діаграмі до сектору «у роботі» включені об'єкти, що знаходяться на оцінці або на підготовці договору купівлі-продажу.

- XVII сесія Харківської міської ради від 28.09.2000 р. «Про внесення доповнень до Програми приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова» Підлягають приватизації способом викупу 30 об'єктів комунальної власності 3 них, за станом неї 31.05.2001 р., укладено 18 договорів купівлі-продажу, по 4 об'єктах готуються проекти договорів купівлі-продажу, по 2 об'єктах надійшло прохання про перенесення термінів приватизації на 2002 р. у зв'язку з поганим фінансовим становищем, по 6 об'єктах управлінням комунальною майна та приватизації продовжена робота по підготовці до приватизації. Наочно дана інформація подана в діаграмі № 5.

- XIX сесія Харківської міської ради XXIII скликання від 27.12.2000 р. «Про внесення доповнень до Програми приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова».

Підлягають приватизації 190 об'єктів комунальної власності 3 них один об'єкт на підставі рішення XIX сесій Харківської міської ради XXIII скликання від 27.04.2001 р. було вилучено. За станом на 31.05.2001 р. укладено 84 договори купівлі-продажу. По 19 об'єктах підготовлені проекти договорів купівлі-продажу, по 15 об'єктах здійснюється експертна оцінка, по 1 об'єкту надійшло прохання орендаря про перенесення термінів приватизації. По іншім 70 об'єктам заяви на приватизацію ще не надійшли, але Управлінням ведеться активна робота по підготовці необхідної документації, у тому числі підготовка технічних паспортів на приміщення, приведення у відповідність з ними договори оренди. Наочно дана інформація надана в діаграмі № 6.

Таким чином за період дії Програми приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова затвердженої рішенням VII сесії Харківської міської ради XXIII скликання від 12.03.1999 р., і внесених до неї доповнень та змін управлінням комунального майна та приватизації укладено 514 договорів купівлі-продажу об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова при 713 об'єктах, які підлягали приватизації способом викупу.

Розглядаючи результати проведення приватизації об'єктів комунальної власності за станом на 31 травня 2001 р., можна виділити такі показники.

За звітний період управлінням укладено 117 договорів купівлі-продажу нежитлових приміщень на суму 6 290 870 грн.

Загальна площа проданих об'єктів (нежитлових приміщень) - 22 203,6 кв.м, що складає 3% від загальної площі орендованих приміщень комунальної власності міста.

Грошові кошти, що надійшли за звітний період від приватизації, відповідно до затверджених нормативів, розподілялися таким чином:

• до міського бюджету перераховано 5 958 тис. грн.

Таким чином, при річному плані по приватизації в 13,4 млн. грн. за станом на 31.05.2001 р. план виконаний на 44,5 %.

10% коштів, що надходять від приватизації об'єктів комунальної власності м. Харкова і направляються на відшкодування витрат, пов'язаних з приватизацією, а також матеріально технічне і наукове її забезпечення й інші цілі, були використані таким чином.

Аналіз процесу приватизації за 4 місяці 2001 р. виконувався за такими напрямками:

• аналіз структури викупу;

• аналіз впливу головних ціноутворюючих чинників на ціни приватизації;

• аналіз динаміки приватизації.

1. Аналіз структури викупу об'єктів нежитлової нерухомості здійснювався з урахуванням таких чинників:

=> місця розташування в місті;

=> віку будинків, у яких розташовані приватизовані об'єкти;

=> розташування в будинку;

=> ступеня фізичного зносу;

=> розміру площі.

2. При аналізі впливу найбільше істотних у даних умовах ціноутворюючих чинників на вартість об'єктів нежитлової нерухомості комунальної власності враховувалися такі характеристики:

=> розташування об'єктів в економіко-планувальних зонах;

==> розташування в будинку;

=> фізичний знос;

=> розмір площі.

3. Аналіз динаміки процесів приватизації по роках (1997, 1998, 1999,2000).

                                                                     Аналіз структури викупу комунальної власності за 4 місяці 2001 року

Структура задоволеного попиту на викуп приміщень за 4 місяці 2001 року по економіко-планувальних зонах подана на мал. 7.

Як видно з діаграми, на початку 2001 року продовжували приватизуватися приміщення, які розташовані в центральних районах міста. Так, біля 85% об'єктів нежитлової нерухомості комунальної власності з числа викуплених розташовані в 1-й і 2-й економіко-планувальних зонах і тільки біля 15% - у віддалених від центру і пожвавлених транспортних магістралей 3-й і 4-й зонах. З такого співвідношення можна зробити висновок про переваги потенційного інвестору - на 6 інвесторів готових укласти кошти в придбання комунальної власності, розташованої в центральних районах, знайдеться тільки 1 охочий інвестувати кошти в об'єкти нерухомості, розташовані на околицях міста або віддалені від пожвавлених транспортних і пішохідних магістралей.

Слід зазначити, що структура викупу по чиннику району розташування практично не змінилася щодо такого ж періоду 2000 року. Зменшилася на 7% кількість приватизованих об'єктів, розташованих у 1-й економіко-планувальній зоні. На таку ж кількість процентних пунктів збільшилося число приватизованих об'єктів у 4-й зоні, що демонструється діаграмою на мал. 8.

Структуру викупу по ступеню фізичного зносу об'єктів нежитлової нерухомості демонструє діаграма, подана на мал. 9.

Як видно з цієї діаграми, продовжують приватизуватися, в головному, приміщення з фізичним зносом, що знаходиться в межах 30-40% (29% проти 34% у 2000 р.). Більш 30% приміщень, що викуповуються, потребують проведення поточного або капітального ремонту. Щодо аналогічного періоду 2000 року в структурі викупу по даному чиннику принципових змін не відбулося. Проте на 6% збільшилася кількість приміщень, що викуповуються із зносом до 30%, і на 2% -зменшилася кількість приміщень, що викуповуються із зносом більш 40%. Структура викупу за розташуванням в будівлі демонструється діаграмою на мал. №10.

По розташуванню в будинку виділені такі рівні: підвал, напівпідвал, цоколь, 1-й поверх та інше (мансарда, антресоль, підвал і 1-й поверх і т.п.).

Як випливає з діаграми більш 40% приватизованих приміщень розташовані нижче рівня землі (підвал, напівпідвал, цоколь), 57% складають наземні приміщення (у головному це 1-й і 2-й поверхи). У порівнянні зі структурою викупу 2000 року спостерігаються такі зміни: на 6% збільшилася кількість приміщень, що викуповуються, розташованих на рівні 1-го і 2-го поверхів; на 2% збільшилася кількість що викуповуються приміщень, розташованих у напівпідвалі і цоколі, проте на 8% зменшилася кількість об'єктів, що викуповуються, та відносяться до категорії «інше розташування».

Діаграма, подана на мал. 11, ілюструє структуру викупу за 4 місяці 2001 року за розміром площі приватизованих об'єктів нежитлової нерухомості. Як видно з діаграми, продовжують найбільш інтенсивно викуповуватися приміщення площею до 100 м2, що займають у структурі викупу 51%. Проте за 4 місяці 2001 року в структурі викупу кількість приватизованих приміщень площею до 200 кв.м зменшилося на 8% щодо структури викупу 2000 року. Характерною рисою приватизації в 2001 році є збільшення частки викупу приміщень площею, перевищуючою 400 м2. Їх частка в структурі приватизації складає 29% (проти 15% у 2000р.).

Структура викупу по роках будівництва будинків, у яких розташовані викуплені об'єкти нежитлової нерухомості, показана на мал. 12.

Як випливає з діаграми, більш 56% будинків, у яких розміщені викуплені за перші 4 місяці 2000р. об'єкти, побудовані в довоєнний або дореволюційний час. У загальній структурі викупу 39% займають будинки, побудовані до 1917 року, що на 14% менше, ніжу 2001 році.

Аналіз цін викупу по головних ціноутворюючих чинниках

Як уже відзначалося вище, у якості головних ціноутворюючих чинників виділені такі фактори: розташування об'єктів в економіко-планувальних зонах; розміщення в будинку; фізичний знос; розмір площі. Вартість нерухомості, що викуповується в центральних районах у середньому більш як в 1,34 рази перебільшує вартість нерухомості, яка знаходиться на околицях міста, що чітко підтверджує і тенденції вторинного ринку.

Проте на вторинному ринку цей розрив ще більший. При цьому об'єкти нерухомості, розташовані в першій економіко-планувальній зоні, продані на 19% дорожче, чим об'єкти, що знаходяться в другій зоні. Розрив у цінах викупу об'єктів нерухомості, розташованих у третій і четвертій зонах, практично відсутній.

Важливим ціноутворюючим чинником є розташування об'єкта, що викуповується, в будинку. Залежність вартості викупу 1 м2 від розташування в будинку надана на мал.13.

Розмір питомого показника в доларовому вимірі підвальних приміщень у середньому на 20% нижче, чим для першого поверху. На вторинному ринку цей розрив декілька більший і складає 30-50%.

Вплив ступеня зносу на розмір вартості демонструється діаграмою, поданою на мал.14.

Ця діаграма демонструє достатньо широкий розкид у вартості питомого показника об'єктів нерухомості, що викуповуються в залежності від ступеня фізичного зносу. Більш ніж у 2,5 раза відрізняється середня вартість 1 м2 приміщень із зносом до 20% від вартості приміщень із зносом понад 60%. Як видно з діаграми, чітко виділяються рівні цін викупу в залежності від розміру зносу (у $ за 1 м2): до 20%; 21-50%; понад 50%. Варто особо прокоментувати викид у розмірі питомого показника для об'єктів приватизації зі значенням зносу до 10%. Справа в тому, що вибірку склали об'єкти приватизації, розташовані в підвальних приміщеннях, до того ж ще і на околицях.

Не менш важливим чинником механізму ціноутворення є розмір площі приміщення, що викуповується. Залежність вартості 1 м2 від розміру площі, що викуповується, подана на мал. 15.

Як видно з діаграми, найбільший розмір питомого показника мають приміщення, що користуються найбільшим попитом (площею до 100 м2). Такі площі саме необхідні для організації об'єктів торгівлі, офісів, побутового обслуговування.

Зі збільшенням площі об'єкта нерухомості знижується значення вартості 1 м2. Так, вартість 1 м2 приміщень площею більш 200 м2 на вторинному ринку знижується на 10-15% на кожні 100 додаткових метрів площі. При викупі ж комунальної власності в 2001 р. таке зниження досягає 8-10% на наступні 100 м2.

Особо слід зазначити про проведені орендарем невід'ємні поліпшення. На викупному приватизаційному сегменті ринку цей чинник відіграє істотну роль у механізмі ціноутворення. Справа в тому, що в умовах чинного законодавства і при дотриманні орендарем (майбутнім власником) установленої процедури оформлення, узгодження і фіксації ремонтно-відбудовних робіт вартість об'єкта нерухомості, який підлягає приватизації шляхом викупу, зменшується на вартість ремонтно-відбудовних робіт, виконаних орендарем.

Так, у 16% викуплених у 2001 році приміщень орендарем були зроблені ремонтно-відбудовні роботи. Вартість ремонту в середньому складає 39,7$/м2. Переважно відремонтовані в період оренди приміщення, що були передані в оренду в достатньо поганому технічному або функціонально негожому стані, а поліпшення виконані для конструктивних елементів, без ремонту яких неможлива була експлуатація об'єктів оренди за функціональним призначенням. Крім того, виконані поліпшення спрямовані не тільки на підвищення капітальності будинків, у яких розміщені об'єкти викупу, але і поліпшення обліку міста. Поліпшувалися під час оренди, в головному, приміщення, розташовані в центральних районах міста, на пожвавлених транспортних і пішохідних магістралях (див. мал. 16).

Аналіз динаміки процесів приватизації

Динаміка зміни цін викупу проаналізована по середньому значенню ціни викупу 1 м2 у гривнєвому вимірі за останні три роки.

У таблиці 1 надані дані про ціни викупу і темпи їх зміни в 1997-1999 р.р., а також за січень-квітень 2000 і 2001 років.

Таблиця 1

Необхідно відзначити, що в 1998-2001 роках у процесі приватизації вдалося зберегти темпи зростання цін приватизації, перевищуючі темпи інфляції. Як випливає з табл. 1 перевищення ціни викупу над темпом інфляції зафіксовано на рівні 7-39%.

Динаміка цін викупу по роках ілюструється на мал. 17.

Висновки:

1. Продовжують користуватися попитом (приватизовуватися) приміщення, розташовані в центральних районах міста або на пожвавлених транспортних магістралях (78% розташовані в 1-й і 2-й економіко-планувальних зонах).

2. Приватизуються інвентарні об'єкти нежитлової нерухомості, розташовані, в головному, в старих будинках дореволюційного або довоєнного будівництва, що потребують значного поточного або капітального ремонту (56% дореволюційної і довоєнної забудови).

3. Більша частка в структурі приватизованих об'єктів припадає на підвальні та напівпідвальні приміщення (40%).

4. Найбільшим попитом у 2001 р. користуються приміщення площею 50-100 м2 (36% у структурі приватизації 4 місяців 2001 року).

5. У 2001 р. збережений темп росту цін приватизації (на 6,9% темп зростання цін викупу перевищує темпи інфляції).